《重庆融创》金科股权之争背后重庆对融创意味着什么

金科股份10月25日晚间的一纸公告,让蛰伏一年之久的金科股权之争再度浮出水面。

根据,融创旗下三家公司对金科的持股比例攀升至27.6783%,从而超越金科实际人黄红云,成为金科第一大股东。3天后,黄红云之女黄斯诗加入战局,黄红云及其一致行动人的持股比例逼近30%,重夺头号股东之位。

2016年9月融创参与金科定增以来,融创已至少6次举牌金科,共斥资69.77亿元。在此时间段,融创150.41亿元收购乐视系公司部分股权以及438.44亿元收购万达13个文旅项目的无疑金额更大,也更为瞩目。

但这些交易仍暗含着某种共性。在接盘乐视在重庆两江新区两宗地块后,融创又把重庆万达文旅项目收入囊中。至于金科,则是一家重庆地区营收占比长年超过50%、在主城区拥有506万平方米可建体量的重庆本地龙头。

此前,融创亦多次表态,看好金科的未来前景,其在核心二线城市从事房地产开发,拥有高质量的土地储备。种种线索显示,在融创对金科的股权收购中,重庆是重要的影响因素。那么,重庆对于融创到底意味着什么呢?

融创分城市统计的6项面积类指标——正在开发的项目总占地面积/估计总建筑面积/估计可销售可出租建筑面积、总土地储备面积、权益土地储备面积、合同销售面积,重庆融创均高居榜首。

只有在合同销售金额上,重庆融创以230.1亿元落后于杭州、天津、无锡的分公司,位居第四。两类指标对比,恰好出重庆区域房价偏低、销售量大、适合商冲击规模的特点。

实际上,在融创设立之初,重庆区域就一直扮演着这样的角色。

2003年,融创董事会主席孙宏斌当时执掌的顺驰正如日中天。为了安顿与其他企业的合资,也为了开发高档住宅开展差异化竞争,孙宏斌设立了融创。

与顺驰基因相同的融创,初期也曾疯狂。但当顺驰陷入资金链危机之时,孙宏斌及时对融创“止血自救”。2005年,融创果断长三角,并用长春、成都公司的绝大部分股权,置换了其他股东手中剩余的重庆奥园公司股权。

战线收缩后,直至2007年,融创只在天津、重庆、北京拥有。相比于巅峰时期16个城市的顺驰,融创的做法更像是保留“革命火种”。幸运的是,重庆奥林匹克花园项目销售逐渐好转,帮助融创渡过了难关。

2007年底至2012年中,融创的势力仍然只限定在天津、重庆、北京、苏南4地。即便上市后融创的资金压力缓解,孙宏斌依旧言辞谨慎:“顺驰所犯的错误,让我牢牢记住了两点:第一,不能在很多铺开做房地产,要在几个地方深耕、深挖;第二,一定要保证流安全。”

年报显示,2010~2012年,重庆融创拥有数量分别为2、3、5个,可销售可出租建筑面积在全国的占比分别为32.5%28.7%25.6%。2011~2012年,重庆融创的销售额分别为34.86亿元、58.87亿元,占总销售额的比重分别为18.1%16.5%

重庆融创可销售可出租建筑面积在全国的占比 来源:融创年报

孙宏斌在2012年底重庆时,曾谈论过此地的战略:“在融创的战略布局里面,重庆与北京、上海、天津能形成互补。虽然重庆的房价不高,但是比较大,容易资金。”

2013年中,孙宏斌再度造访重庆。他一边重庆是融创全国战略的重中之重,这是因为重庆房价低、重庆楼市销量大、重庆高端房源缺;一边向媒体放风,京沪地价已不理性,融创准备在重庆多拿地。

在掌舵人的重视下,重庆融创在2013~2014年的项目数量分别至9、11个,可销售可出租建筑面积分别占比30.7%32.5%。在含金量较高的重庆主城区,融创2014年更是以0becf153150e84f543c85589141cd6e3元的销售额名列第一。

不过,随着融创规模的壮大,孙宏斌再次展现了他的野心。融创在2014~2015年对绿城、佳兆业的收购不算成功,但其通过几起小并购成功成都、武汉等核心二线城市。2015年,重庆融创项目数量增加至13个,但可销售可出租建筑面积占比下降至24.6%

2016~2017年,孙宏斌的阔绰依旧令人咋舌。前有吞下融科智地、买入金科股票,后有乐视系及万达文旅的两笔重磅交易,截至2017年底,融创在全国70个城市已拥有340个正在开发的项目。

融创、金科在重庆主城区的销售额(亿元) 来源:克而瑞、房天下

相应地,重庆融创在2016~2017年的可销售可出租建筑面积占比分别至13.9%10.6%。但同一时期,重庆融创以116.5亿元、0151287213b1fdfbe2a4cb0b7a3390e6元的销售额,连续两年拿下重庆主城区销冠。

据克而瑞统计,2018年9月,重庆融创以3bb7fd77158a7e2e85f9babdb5fe6533元名列重庆主城区销售额排行榜的第二位。以245.3亿元登顶榜首的房企,是那个熟悉的身影——金科。

金科实际人黄红云是重庆涪陵人。1984年20岁的黄红云来到涪陵城区的一家建筑公司当学徒。从每天5角钱工钱,他考上工程师,赚到人生“第一桶金”,随后通过对一家局属建筑公司的股份制改造,成为该公司董事长。

1998年,黄红云与几个合伙人在重庆创办金科集团。他们在一块的“不毛之地”砸下近3000万元开发了金科花园。之后一批高档小区的修建,更是让金科得到了“洋房专家”的称号。2005年,金科集团跃居全国房企第46位、重庆第2位

在提出10年达到年收入1000亿元的目标,并挖来曾任融创营销中心总经理的李战洪后,金科集团2008年开始向北京、湖南等省市进行全国化扩张。截至2011年初,金科集团已在全国拥有23个在建项目,其中重庆9个项目的规划建筑面积为504.23万平方米,占比52.9%

2011年中,金科集团借壳ST东源上市,成为继龙湖之后第二家上市的重庆房企。随后,金科宣布实行“622战略”和“3010战略”,即以重庆为中心的中西部发展规模占比60%,长三角和环渤海分别占比20%;用10年时间,进入重庆辖区的30个城市。

年报显示,2011~2015年,金科的营收从98.66亿元上升至193.99亿元,重庆区域营收在全国的占比从58%攀升至77.7%的历史最高点。

但此时金科重庆项目的含金量有所下降。有媒体援引重庆某机构资深研究经理的说法称,“李战洪时代的金科退出了主城区,选择深耕重庆30个区县,导致金科在三四线及二三线城市郊区的存量过大,发展瓶颈。”

2014年的楼市低迷期,金科也尝试过投资新能源,进行多元化转型。当年,金科斥资7亿元收购新疆哈密烟墩20万千瓦风电项目,并在之后推进总投资额15.65亿元的哈密景峡20万千瓦风电项目。

但与预期不符的是,烟墩项目并网发电后即遭遇的弃风限电形势,2015年烟墩项目限电损失比率高达48.3%2018年上半年该指标为25%,仍远高于2014年2%的平均。

有鉴于此,黄红云在2016年初宣布调整金科的布局:未来将以二线热点城市为主,一线和中心三线城市为辅。具体而言,金科将在全国实行“三圈一带”(京津冀、长三角、成渝、长江经济带)战略,在重庆聚焦主城,审慎新的区县。

金科的新战略体现在了数据上。据克而瑞及房天下统计,2012~2016年,金科在重庆主城区的销售额排名大多位于5~6名2017年,金科以90227ac8b757fb69e4eebd6ebeebf0c6元重返重庆主城区销售榜排行榜三甲。2018年9月,金科以245.3亿元销售额名列第一。

从全国范围来看,金科在2016年2017年2018年上半年的营收分别为322.35亿元、347.58亿元、155.46亿元,重庆区域营收在全国的占比已下降至56%

不过,尽管金科在2015年年报中就宣称是一家房地产为主、多元化为辅的大型集团,但从近年数据看,房地产销售营收占其总营收的比重一直未低于92%。金科仍然是一家较为“纯粹”的房企。

金科近年的新增土地储备,亦反映出其在全国范围加大了投资。2017年,金科在重庆的土储计容建筑面积为544.34万平方米,占比43.7%。今年前9月,该数据为653.35万平方米,占比36.9%

据重庆锐理统计,截至2018年9月底,金科在重庆主城区的可建体量为506万平方米,仅次于龙湖、融创、恒大排名第四。

金科为新能源项目筹资的一次定增,最终将融创“引狼入室”。

2015年8月,金科发布定增预案称,拟募资45亿元用于3个地产项目、景峡项目及偿还借款。预案规定发行价格不低于5.82元/股,遵照价格优先的原则具体发行对象。此时金科的股价徘徊在6元附近。

但从2015年中起,A股的深度调整金科股价一度下跌至3元左右,预案设定的价格已不切实际。2016年2月,金科将定增的发行价格调整为不低于3.68/股,方式仍为不限发行对象的竞价发行。

2016年9月21日晚间,融创公告称斥资40亿元参与定增,以4.41元/股的价格认购金科16.96%的股份。对于认购的原因,融创表示,金科在主要的核心二线城市从事房地产开发,拥有较好的城市布局。融创看好金科的未来前景,相信将为其带来较好的投资回报。

定增完成后,黄红云夫妇的持股比例将下降至25.21%,仅比融创的持股比例高出8.25%。或许是感觉到了威胁,黄红云在9月26日小幅增持,将定增后二人的持股比例提升到25.43%

2016年10月,金科发布后的《公司章程》,新增“董事会中应有不少于五分之一的职工代表担任董事,担任董事的职工代表须在公司连续满五年以上”的条款。此举被外界解读为,金科在对融创系人马进驻董事会设卡。

一个月后,融创以4.86~5.25/股的价格,斥资8.27亿元买入金科3.04%的股份,将对金科的持股比例上升至20%。当年12月,时任融创执行董事、执行总裁兼成渝区域公司总经理商羽、融创副总裁张强出任金科董事。

2017年1月,融创再次吃下金科3.14%的股份,将对金科的持股比例提升到23.14%。尽管黄红云夫妇在2016年12月底对金科的持股比例上升至26.24%,但双方的差距已接近3%

面对融创的步步紧逼,此前因卷入徐翔案而辞去金科董事会主席的黄红云,在2017年4月突然现身金科生产经营计划大会。他当时强调:“我个人不会放弃公司的控制权,金科就是我的生命。”

随后金科公告称,黄红云与广州安尊公司签署了一致协议。广州安尊拟买入占股比不超过3.74%的金科股票,双方一致期限为三年。但广州安尊至今未购买金科股票,该协议上已失效。

融创对金科的增持还在继续。2017年5月2日,金科公告称,融创再度增持1.85%的股份,至此对金科的持股比例达到25%。公告,融创最近两次增持的成本为4.89~6.11元/股,累计耗资14.51亿元。

截至2017年3月底,黄红云及一致行动人对金科的持股比例为26.01%,这意味着双方的差距已缩小到1.01%。当年5月12日,金科董事会届满后将迎来换届,因此黄红云的实际人地位不容有失。

2017年5月4日晚间,金科宣布因筹划购买房地产重大资产,申请停牌。金科董事会主席蒋思海随后也向媒体表态:“己多次与金科股份实际人黄红云沟通,态度坚定,不会放弃权。”

5月9日关于所关注函的回复中,融创方面重申了“甘当财务投资者”的态度,称此前的收购“是基于对其公司价值的认可和管理团队能力的认同,并不刻意金科股份控制权,没有计划在未来12个月内派驻半数以上董事”。

但另一方面,融创的回复又充满了“逼宫”意味——在未来12个月内,其将根据多方面因素增持金科不少于2000万股。“如通过增持,或其他股东可能减持,不排除成为第一大股东的可能性。”

此后一段时间,融创收购万达文旅项目成为舆论焦点。但孙宏斌在接受采访时仍不忘点评金科:“黄红云已经转手意向,然而融创对价格不满意,今年暂且会缓一缓”,“估计明年金科股价更低,也许五块。到时候融创可进可退”。

对此,黄红云在2017年7月回应称,上述报道不实,他不会放弃对金科的控制权。

事实,融创还是前进了一步。2018年10月25日晚间,金科公告称,融创持有金科27.6783%的股份,从而超过黄红云及其一致行动人持有的27.6781%,成为金科第一大股东。融创此次收购的成本为4.32~5.52元/股,共耗资6.99亿元。

3天后,黄红云与女儿黄斯诗签订一致协议,将他与一致行动人对金科的持股比例提升至29.9925%,重夺头号股东之位。这一持股比例,已十分30%的要约收购红线。根据法规,要约收购必须市场价进行,这对双方而言显然高昂。

事到如今,黄红云态度相当。除了在10月26日借蒋思海之口明确他“将全力金科股份的控制权”以外,金科10月28日的公告还显示,黄红云不排除“进一步增持金科股份股票的可能”,并提到了“在增持过程中或因增持而触发要约收购”的可能性。

但对于孙宏斌来说,融创仍处在可进可退的有利状态。11月2日,金科股价报收5.99元。以此计算,融创手中的金科股票已浮盈18.77亿元。

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